福山有个业主，2022年以每平米9500元买的房子，今年6月挂牌6500元，看了十几波人，一个出价的都没有。 他那个小区周围三公里，只有一个超市和两所村小。 中介告诉他，现在买家只看两种房子：要么学区硬，要么现房能直接住。
这不是他一个人的困境。
2026年6月的烟台楼市，正在上演两个完全不同的故事。 二手房市场连续三个月成交量破千套，5月贝壳平台成交1280套，同比涨了52%。 价格也在慢慢稳住，1到5月均价稳在6900元上下，5月单套成交均价69万元。
买二手房的人很清楚自己买的是什么。 不需要赌交付，不需要担心规划变更，小区长什么样、邻居是什么人，看一次就知道。
新房市场却在另一个极端。 6月第二周只成交了167套，环比暴跌52%。 虽然单日成交数字偶尔冲高，比如某一天暴增665%，但这种爆发通常来自某个改善盘开盘，把数据拉上去，第二天又掉回来。
新房价格倒是高，6月均价8981元，但卖不动。
这种背离的背后，是买家的心态已经变了。
莱山区的二手房均价11814元，比去年同期跌了将近7%。 但跌完之后，成交量反而稳定了。 愿意在这个价格买的人，都是真正需要住房的人。 他们很清楚，再等也等不到2016年的价格，差不多就出手了。
这是典型的真实需求在撑盘。
开发区新房均价14558元，全市最高，因为那里有产业、有工作机会，年轻人要买房结婚，就得在开发区或者莱山选。 到了牟平区，均价7671元，再往远走，栖霞市才4914元。 同一个城市，房价差了三倍。
造成这种价差的不是房子本身，而是房子外面的东西：就业机会、学校质量、商业配套、医院距离。 房子是钢筋水泥，地段才是生活质量的保证。
政策端这次确实下了重手。 2026年6月1日起，公积金贷款额度上限提高到130万，符合条件最高能贷200万。 商贷首付降到15%，认房不认贷。 以旧换新补贴最高5万。 多孩家庭还有一人一万元的购房券。
但政策发完之后，效果并没有马上显现。 6月是一个尴尬的月份，天气热了，看房的人少了，加上政策从发布到落地本来就有一个传导周期。 5月成交的1280套二手房，有40%到50%的卖房者会在半年内购置新房，这意味着下半年可能转化出500到600套新房需求。
但这个转化需要时间。
烟台2025年GDP突破万亿元，是山东第三座万亿之城。 官方说开发投资降幅在收窄，市场在筑底回升。 但筑底的过程注定漫长，因为人口增量有限，远郊库存压力还在。
土地市场更直接地反映了开发商的真实心态。
1到5月，烟台各类用地成交楼面均价为729元/㎡，同比下跌51.24%。 住宅用地推出量同比增长60.42%，但成交量同比骤降95.25%，楼面均价3610元/㎡。 溢价率为零。
不是不想拿地，是卖不掉手里的库存，没钱拿，也不敢拿。
芝罘区金沟寨西侧一宗住宅用地，起拍价直降2393万，仍无人报名，最终流拍。 芝罘区核心地段、起拍价不到6千万的地块，也没人要。
还有一宗地块，从2.73亿降到1.79亿，再降到1.61亿，三拍全部流拍，总降幅超40%。
核心区位不是优质资产的“免死金牌”。 开发商不傻，算不过账的地，降价也不碰。
6月5日，烟台挂牌了7幅地块，福山区也推了几块地。 开发商拿地态度谨慎，没有出现抢地溢价的情况。 大家都不急着赌未来，先把手里的库存卖完再说。
但也有例外。 莱山区一宗低容积率优质地块溢价成交，说明开发商或许更青睐“改善型的高品质住宅”，而非芝罘区刚需项目。
市场分化在土地端就已经开始了。
莱山区待售二手房从6809套增加到了8288套，增加了1479套。 但5月烟台二手房成交2163套，同比增长58.3%。 房子挂牌多了，成交也跟着多了。
待售房源增加，某种程度上是政策激活了置换需求。 4月初出台的政策工具箱，让不少家庭下决心把旧房子挂出来，换成更满意的新房。 住房“以旧换新”打通了卖旧买新的通道——二手房出售时间放宽至2025年1月1日起，新房购买在2026年内完成即可，不设买卖先后顺序。 补贴标准也提高了，按新房成交价2%给予补贴，单套最高5万元。
莱山区迎春大街-轸格庄立交片区，依托教育、交通双重红利，6月板块均价环比上涨0.37%。 轸大路航天路段6月底提前通车，轸格庄立交全配套完工，打通莱山南北交通瓶颈。 片区汇集多所市直优质中小学，学区二手房成为市场硬通货。
芝罘区海上世界全新规划于5月公示落地，73公顷滨海绿地、大型商业综合体、商务办公集群同步推进。 一线海景改善新房单价突破18000元/㎡，相比上月上调600到1000元/㎡。 片区稀缺滨海资源与城市核心区位叠加，次新二手房流通周期缩短至25天，带看量环比提升三成。
莱山区一个之前犹豫要不要卖房换新的业主，6月初签了约。 他挂了4个月，主动降了两次价，最后以一个双方都能接受的价格成交。 他说，现在卖房子不能想着赚多少，能顺利出手就是好事。
这句话大概是当下烟台楼市最真实的写照。
对于购房者来说，现在这个市场反而清晰。 核心区的高品质现房价格稳住了，有人接盘。 远郊房子挂得再低，挂牌量大，买家有得挑，价就不会涨。 买什么样的房子，决定了这套房子以后是资产还是负担。
莱山区的二手房均价10747元/㎡，芝罘区9167元/㎡，开发区8707元/㎡，高新区7478元/㎡。 从六千六到一万出头，价差超过六成。
3月，90到120㎡面积段成交套数最多，达702套，占比37%；40到60万总价段成交套数最多，达494套，占比26%。 40到60万总价段，是最普通的烟台工薪家庭买得起的区间，也是这一轮“以价换量”最大的受益者。
烟台城镇居民人均可支配收入65009元，一个普通三口之家，全年可支配收入大约在10到11万元。 这个收入水平在山东省内属于第一梯队，甚至高于很多省会城市。
二手房套均价约75万元，首付按15%算约11.3万元，贷款约64万元，按30年期、公积金首套利率2.6%算，月供约2560元，占家庭月收入的25%到30%。 这个比例，在沿海城市中算比较友好的。
烟台这个城市本身不弱。 2025年全市GDP已经到了11350.98亿元，是山东第三座万亿城市。 可问题也恰恰在这儿：城市强，不等于每一套房都跟着强。 同一年，房地产业增加值还是负增长。
万亿城市是城市总盘子，不是你家楼下那套房的保值证书。
6月22日至28日这一周，新房成交389套，环比涨49.6%；二手房成交657套，环比涨19.5%。 新房和二手房同时往上走，市场上看房、问价的人确实多起来了。
烟台人现在的心态挺平和，不怎么爱往上抬价。 这种“佛系”反而让市场少了很多虚火，买卖双方都更踏实。
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